Människor som köper bostadsrätter i delstaten Florida och gör det utan att ha någon kunskap om vad som är dolda i lagarna tar risker som på allvar kan påverka dem ekonomiskt, fysiskt och känslomässigt.

När de väl befinner sig mitt i ett problem är det för sent eftersom det finns få sätt för dem att skydda sina rättigheter. Att försöka göra det kan också vara ganska dyrt.

Ägare leds till att tro att lagarna skyddar dem, men det har gjorts tydligt tydligt att de sällan gör det.

Således är det första du behöver veta att du aldrig ska köpa ett Florida bostadsrätt utan att veta hur bostadsrättslagarna fungerar.

Att veta att äganderätten kommer att rensa dig för majoriteten av dina rättigheter kan få dig att tänka två gånger om att köpa, och det borde!

Vad du behöver veta om att köpa en Florida Condo hjälper dig att förstå mer om vad jag just sa här, och att läsa den här artikeln kommer att öka din kunskap.

Vad Florida lägenhetsägare behöver veta om hur statens lagar är partiska mot dem. |

Florida lagstiftare

Det är först och främst viktigt att du förstår att de som lagar är advokater.

Därför har de skapat ett system som kräver att människor använder sina tjänster om de vill ha någon chans att stå upp för sina rättigheter.

Detta skapar mer inkomst för advokater och mer ekonomiskt outgo för andelsägare. Dessutom finns det inget sätt att veta om de tusentals dollar du spenderar kommer att skörda några belöningar.

Det gör de sällan.

Ett verkligt exempel

Ett bra exempel på detta är en lägenhetägare som ansåg att inte tillåtet att parkera sin lastbil på grund av sitt samhälle var en kränkning av hans rättigheter.

Hans lastbil var hans enda fordon, definierades lagligen som en bil och var hans enda transportmedel. Dessutom betalade han sina månatliga avgifter precis som alla andra och kände därför att lägenhetsreglerna diskriminerades mot honom.

Han kämpade länge och hårt med hjälp av en advokat, men till slut förlorade han kampen. Han tappade också cirka 200 000 dollar!

Detta var bra för hans advokat, men inte så bra för honom!

Bureau of Condominiums

Avdelningen som heter Bureau of Condominiums inrättades av staten för att övervaka problem som uppstår med Floridas condos.

En del människor försöker hindra att kontakta dessa människor genom att ringa statsombudsmannen. Allt som ombudsmannen gör är dock att säga dem att kontakta byrån för bostadsrätter.

När de gör det får de snabbt veta att den här avdelningen inte har någon verklig auktoritet. Dess anställda agerar som de gör, men erkänner i slutändan att de inte gör det.

De ber alltid folk antingen att ansöka om skiljedom eller ringa en advokat. Men om du går till skiljedom utan advokat har du absolut ingen chans att vinna ditt ärende eftersom det är extremt komplicerat att förbereda pappersarbetet. Om du orkar det, avskjuter staten ditt ärende innan det till och med går till skiljedomaren!

Dessutom tillåter staten bara att vissa frågor kan skiljas. Detta innebär att om ditt problem inte faller i rätt kategori måste du ange en talan.

Vid detta skrivande finns det bara 53 utredare tillgängliga för att hjälpa invånarna i mer än en och en halv miljon condo-samhällen, men ordet "hjälp" är uppenbarligen en missnöje.

Om dessa människor verkligen skulle kunna hjälpa människor, skulle de inte behöva ringa advokater!

Den här artikeln förklarar mer om det här problemet.

När du är klar med att läsa den, kommer du att vara lika sjuk som de tusentals lägenhetsägare som får reda på det hårda sättet att de tappade att tänka att den här byrån skulle kunna hjälpa dem.

Tack vare statens lagar är Bureau of Condominiums ett skämt som tar människor en resa till ett helvete som kan pågå i åratal och kosta en förmögenhet.

Dessa lagar kan se tillräckligt oskyldiga ut när du läser dem, men de kommer att ångra en ägare som försöker söka rättvisa såvida han inte har mycket tur.

Ett annat exempel på verkliga livet

En lägenhetägare blev orolig när hans styrelse började föreslå stora förändringar som de flesta invånare inte skulle ha råd med och inte var nödvändiga att göra.

Florida lag ger invånarna rätten att få tillgång till officiella dokument och att lämna in ett klagomål till staten om styrelsen inte följer detta.

Det gjorde det inte, och det gjorde han.

Efter mer än en månad avslutade Bureau of Condominiums-utredaren ärendet till förmån för styrelsen. Han gjorde detta trots att han hade bevis på att advokaten och styrelsen hade ljugit för honom.

För att ge förolämpning mot skada, sade styrelsens advokat i sitt avslag att han förbehåller sig rätten att försöka samla in sina avgifter ($ 2 000) från invånaren för det arbete han gjorde på styrelsens vägnar, varför hans skäl var att begärningarna var skadliga till sin natur !

Det är mycket tydligt från detta exempel att styrelsen bröt mot lagen, men vann klagomålet hur som helst på grund av ett dömsanrop från en oduglig och outbildad utredare som inte ville komma till problem med en advokat.

Föreställ dig vilken position en enhetsägare placerar sig i om han försöker stämma styrelsen eller ledningsföretaget för någon större orättvisa, snarare än att bara lämna in ett klagomål så att han kan se några dokument!

Det ekonomiska är oskäligt för käranden

Det är viktigt att förstå ekonomin i sådana situationer.

  • Förvaltningsavgifter betalas av enhetsägare (inklusive de som lämnar in klagomål).
  • Människor som ansöker om måste betala för sina egna advokater.
  • Förlorare måste i allmänhet betala juridiska avgifter för vinnare.

Således kan personer som går till skiljedom eller ansöker om rättegång i slutändan betala tre gånger! Styrelseledamöter betalar däremot ingenting.

Detta är definitivt inte ett rättvist spelområde och är det främsta skälet till att det finns så mycket missbruk av styrelser och förvaltningsföretag!

Affärsregeln

Lagarna som styr Florida-lägenheter är olika och tar många rättigheter bort från ägarna.

Till exempel:

1. De enda kvalifikationerna för styrelsemedlemskap är att en person behöver andas och inte är skyldig pengar till föreningen.

2 styrelser kan göra alla typer av dyra. lagbrytande och missbrukande beslut,, men något som kallas "affärsregeln" ursäkta dem från att behöva bära några rättsliga konsekvenser för deras handlingar eftersom staten antar att de är "oskyldiga". Det enda undantaget är när de söker professionell rådgivning, inte följer det och orsakar problem för samhället.

3. Vidare förbjuder lagen att pengar är en fråga när det gäller att fatta beslut, vilket ger styrelserna tomma kontroller för att spendera invånarnas pengar som de väljer.

Kan du föreställa dig att en styrelse vill riva av relativt nya tak och herrgårdar för ett helt samhälle, ta ut invånarna en uppskattning på mer än 2 miljoner dollar och bli ursäkta för att göra det? Detta händer just nu i mitt eget samhälle och kommer troligen att slå många invånare i konkurs.

Så när styrelser slösar pengar, håller möten utan att meddela ordentligt, vägrar att ta fram protokoll så att invånare som inte deltar i möten kan veta vad som händer, förtala folk offentligt och låta vissa invånare göra saker som är kränkningar, det finns ingen möjlighet för ägare, tack vare affärsregeln.

Rösträtt

Det finns tre huvudområden där invånarna får rösta i frågor. Alla är fruktansvärt felaktiga på grund av partiska och orättvisa statliga lagar.

Enhetsägare kan rösta för att återkalla styrelseledamöter, rösta i årliga val och rösta för eller emot väsentliga förändringar.

påminner

När invånarna blir missnöjda med beteendet hos en eller flera styrelseledamöter har de rätt att återkalla dem från sitt kontor.

Fångsten är att det har flera varningar som gör det svårt eller omöjligt att göra och återkallelsen kan bara vara tillfällig.

  1. Invånarna måste antingen kalla ett medlemsmöte eller låta invånarna skriva under pappersarbete om att de vill att styrelsemedlemmar ska tas bort.
  2. Mer än hälften av andelsägarna måste gå med på att göra detta.
  3. De måste också tillåta styrelsen att välja ersättare eller, utesluta detta, tillhandahålla sina egna ersättare.

I den första situationen är det extremt svårt att få människor att underteckna sina namn på papper (eller till och med rösta genom att räcka upp sina händer) för att ta bort en styrelseledamot. När allt kommer omkring är styrelseledamöterna också deras grannar och det kan vara sociala följder som kommer från att göra något liknande.

För det andra är det nästan omöjligt att få mer än hälften av de människor som bor i ett samhälle att åta sig en återkallelse. Föreställ dig att försöka göra detta sysslor i 500 enheter lägenhet!

Slutligen, även när människor lyckas komma ihåg några styrelseledamöter, är det nästan en värdelös sak eftersom de återstående medlemmarna helt enkelt kommer att rösta andra vänner till sitt kontor eftersom de vet att de kommer att rösta med, snarare än emot dem i viktiga frågor.

Slutligen, även när folk kommer ihåg, kan de köra till verket året efter och komma i styrelsen igen!

Du kanske undrar vem som skulle rösta på dem? Det krävs inte alltid en omröstning.

Till exempel har en lägenhet en sju ledamot. Om mer än sju personer inte har ett mandat under ett visst år, kommer varje person som helt enkelt sätter sitt namn på listan att köra automatiskt i styrelsen!

Så vilken nytta är återkallningslagen?

val

En makt som människor har är att kunna rösta för att välja styrelseledamöter och rösta för eller mot alla förändringar som förändrar utseendet på eller material som används i uppgraderingar av det gemensamma elementet.

Det har varit ett enormt problem i södra Florida de senaste åren på grund av omröstning. Som ett resultat har staten antagit nya lagar, men hittills har de visat sig vara ineffektiva. Detta är återigen på grund av förspänningen mot enhetsägare, avsaknaden av kompetenta och bemyndigade utredare och kostnaderna och tiden för tvister.

Så, medan människor kan rösta för att välja styrelseledamöter, är fusk i många samhällen. Detta innebär att de korrupta tjänstemännen förblir i tjänsten trots att de och deras vänner bryter mot lagen för att behålla sina positioner.

Invånarna kan klaga, men bara om de anställer advokater för att hjälpa dem. Även när detta händer är verkställighet sällsynt.

Ett exempel är att skapa en omröstning i namnet på någon som är utanför staden och antingen inte skickar in sin röst eller inte röstar alls. Det är väldigt lätt att göra och nästan omöjligt att upptäcka om inte någon som har myndighet övervakar omröstningen.

Lagar som inte ger något realistiskt sätt att verkställa är helt värdelösa.

Statliga lagar ger styrelser makt att spendera enhetsägare pengar utan deras tillstånd, även när belopp kan imperilera samhället. |

Materialändringar

När det gäller att rösta för materiella förändringar har invånarna möjlighet att rösta ja eller nej. De är emellertid inte medvetna om att en "ja" -röst betyder att de ekonomiskt förbinder sig till ett projekt oavsett de kostnader som kan vara involverade. De tror att de bara anger allmänna preferenser.

Styrelser är inte skyldiga att berätta för invånarna om de potentiella kostnaderna för ett projekt, och i själva verket går statlig lag till och med så långt som att säga att kostnader inte kan vara en övervägande när det gäller att göra en väsentlig förändring!

Styrelserna bestämmer vilka förändringar som är väsentliga och vilka anses vara normalt underhåll. I den senare situationen röstas det inte.

Om invånare ifrågasätter beslutet att kalla ett fråga om normalt underhåll när de anser att det är en väsentlig förändring (vilket skulle göra det möjligt för dem att ha omröstning), måste de anställa en advokat och genomgå skiljedom eller rättstvist för att lösa det!

Så när invånarna finner förändringar onödiga eller för kostsamma, finns det i allmänhet ingenting de kan göra åt dem annat än att betala upp, och att betala upp kan kosta tiotusentals dollar eller mer.

Att säga att kostnaden spelar ingen roll när det gäller att göra förändringar är löjligt. Naturligtvis kostar frågor, och naturligtvis kostnaden bör vara en avgörande faktor.

Staten går till och med så långt som att säga styrelser att de inte är skyldiga att acceptera de lägsta buden för något arbete de ingår.

När styrelser fattar slarviga utgiftsbeslut lider invånarna ekonomiska konsekvenser, vilket ibland leder till att deras hem förloras.

Florida condo invånare behöver ofta anställa advokater att förespråka för dem för att få tillfredsställelse när det gäller även de mest enkla frågorna. |

Enhetsägare är maktlösa

Orealistiska och ofördelbara statliga lagar öppnar dörrarna för lägenhetsnämnderna och deras agenter för att på ett blankt och konsekvent sätt kränka andelsägare.

Staten har lagar om böcker som får det att se ut som invånare har makt, men de har verkligen inte.

Det enda sättet de kan bli mäktiga är att få sig valda i styrelserna, men få tycker att det arbete eller ansvar som är involverat i att sitta i ett styrelse gör det värt. Dessutom känner vissa sig inte kapabla, medan andra är gamla, sjuka eller apatiska.

Så om

  • staten skyddar inte människor
  • de som är villiga att sitta i styrelserna kan välja att missbruka sina positioner och
  • andra är ovilliga att stiga upp

du skapar en skadlig gryta som den Florida lägenhetsägare nu står inför.

Korruption är rasande

Oavsett omständigheter måste lägenhetsägare förstå att när de köper en enhet utsätter de sig för allvarlig risk eftersom de få exemplen som nämns här är bara toppen av isberget.

Gemensamt boende i sin natur kräver att människor ger upp vissa rättigheter, men det borde verkligen inte kräva att de offras ekonomiskt eller socialt av inkompetenta eller skrupelfria lagar, advokater, styrelser och fastighetsförvaltare.

Florida lagstiftare måste börja granska och ändra condo lagar så att enhetsägare inte behöver anställa advokater för att få rättvisa.

Bara att veta att lägenheterna i Florida är partiska mot ägarna tjänar en liten skyddsnivå, men tills lagarna ändras måste potentiella köpare och ägare vara akta.

Tror du att staten Florida måste avsluta sin förspänning mot lägenhetsägare?

  • Nej. Dessa lagar finns av goda skäl.
  • Definitivt.
Se resultat